JFVCとは

ロゴマークに込めたレゾン・デートル

当社のロゴマークはその絵の中に、当社の社会に対するレゾンデートル(存在意義)を正確に表しています。

まず天秤自体のメカニズムは、計るという土壌・ルールを表しています。次に、天秤の片側に乗るのが評価の対象となるものつまり計りたい「物」です。当然もう片側に乗るのが分銅ですがこれは主に対価です。これらがマークのようにバランスすることで、健全な価値評価を表しています。

そしてよく見ると、この分銅の中には錘のベースとなる水が入っています。水は何時でも、どんな条件下でも完全に水平を保とうとすることから、当社は取引の公正なバランスを取る仕組み(ルール)を担う、そして創るという強い意志表示です。「天秤」「分銅」「水」の3つが表す物が当社のレゾンデートルです。

 

現在、いろいろな価値(商品)が創造されていますが、その対価が正確かどうかはわかりません。例を挙げればエネルギープラント等の価値評価は、評価のファクターが多岐に渡るため特に難しいのです。建設する上での融資額の決定や、権利売買・中古プラントの売買等の金額が正当な価値ではなく、リスク軽視の投資効果を重要視した物になっていますし、保険金額の上限決定及び破損時の被害額の算定も融資を含め、現在はただの見積つまり「言値」です。

 

更にルールがない事例を挙げるとすると、一般の人達が一生のうちに購入する物で一番高価な物は住宅と土地ですが、住宅購入の指標の1つである坪単価は統一の計算方法が確立されていないので見積の比較は無意味です。(計算方法は各住宅メーカーの自由)

土地の売買も殆どの売地には地盤調査の結果さえ付いていません。買ってから買い主が調査をかけるのが今の現状です。重要事項説明書は最低の情報です。他の商品でいえば確実に商品表示が足りない状態にあり、普通なら関係省庁から是正を受けるでしょう。これらのことは古い売買形態をそのまま踏襲して時代に追従ができていないばかりか、消費者保護を蔑ろにすることから時代に逆行している感さえあります。早急にルールを確立しなければなりません。

我が社は「価値評価の算出」「時代に則したルールづくり」に特化し、日々革新される技術・商品性能の価値判断、経理上の減価償却ではない経年劣化による資産減損の評価等の新しい算定のファクターを取り入れ、いち早く「資産価値」に反映させ市場に貢献し、昔からの慣習でも捨てる物は捨て、時代に則し消費者が購入に対し正確な判断が出来る土壌・環境を創りたいと思っています。

我々は、新しい資産価値・新しいルールを創造する提案を行います。いろいろなことはできませんがそれが当社のレゾンデートル(存在意義)です。

価値評価専門機関の必要性

今後激増する評価の需要

 現在、融資する際の担保評価は、基本的に融資を受けようとする側が提出する工事見積・土地代の何掛けというように、非常に曖昧に算出されています。融資する側からみると評価に必要な資料は全て借りたい方から提出されたものであり、大いにリスクを伴うものになります。逆に事業主等融資を受ける側からすると、本当は価値があるのに証明ができないために融資金額を引き下げられるという可能性、問題があります。これは保険にも言える事です。保険の上限が低いため、万が一全壊に近い損害が出ると再建出来ないとか、同様に破損した場合でも損害額が低く評価され保険でヘッジ出来ないという問題です。例えば、漏水などで部屋が破損した場合、保険会社が依頼する調査会社が、被害者の提出した見積の損害額を判断します。築年数などは減額対象になるので調べますが、増額対象になるメンテナンス費用や改修費用の聞き取りが無かったりすることがあります。そんな対応で算出された損害額をだれが納得するでしょうか?

 評価は、利害関係のない第三者が下すべきなのです。これからは弊社のような価値評価の専門機関に依頼することがスタンダードになることでしょう。また、裁判に至らないよう和解する為に、互いに費用を折半し第三者の評価機関に依頼し、フェアな判断を仰ぐことが早く問題を納める事になります。これは金額だけでは無く時間なども含めた損害を抑えることになります。

 特に昨今投資が盛んな太陽光発電プラント事業においては、売電期間が20年と限られている為に問題解決までのスピードが求められます。今迄の太陽光事業は黎明期という事もあり、権利だけをMWあたり数千万という値をつけて取引されていましたが(権利売買)、これからはそれに加え完成した太陽光発電所を一括、あるいは分割して売買するセカンダリー取引が始まります。これは東京証券取引所等で再生可能エネルギー向けインフラリート制度が始まった事により、今後設立されるインフラリート投資法人が有力な買い手になる事や、併せて太陽光発電所に投資するファンドも日本で立ち上げるからです。これに相続税対策を含む個人投資家が、少子化などで長期の入居率に不安のあるAP・マンション経営より、安定した投資先としてエネルギープラントを考える流れができました。

 これらには売値、買値の指針が必要です。それが当社の評価である事は言うまでもありません。
※参考:坪単価統一プライスルール[不動産/住宅/中古物件]

評価会社の資質として重要なもの

透明性

 現代の会社経営は金融機関との関係が切っても切れない状態にあります。評価会社といえこれは変わりません。しかし重要なのは、「評価会社は資金調達をする金融機関さえ慎重に選ばなければならない。」という事です。評価会社の存在意義・業務を考えれば、条件がいいから、調達出来るから、と言って安易にどの金融機関からでも良いということにはならないのです。何故なら現代社会では金融機関はグループとなり、そのグループには銀行の他に保険を取り扱う会社が大手になればなるほど1社だけでなく混在しています。

 直ぐわかる事ですが、一般の方が保険金請求の根拠として「損害評価」を評価会社に依頼する時、その評価会社が相手側グループの金融機関から融資を受けていたらどう思うでしょう……疑いたくなるのが人情ですし、お客様がそのような事まで神経を使う事自体、余計な手間隙です。

 評価会社の提出する「評価」は、お客様が疑う余地のない程の透明性を持たせることが当然です。これが評価会社に求められる重要な資質です。評価する能力などは当然の前提条件ですから、評価会社の優劣はこの透明性なのです。

 評価会社は透明性を持たせるため相反しない資金調達を最初から考えなければなりません。当社は創業・会社運営に関する資金を、この業務の社会における必要性・重要性を、時間をかけ説明し「日本政策金融公庫」から調達いたしました。その他に入金・決済をする銀行の必要性もあるので、これに関しても政府が約半数の株主である「商工中金」にお願いをいたしました。商工中金なら透明性を失う保険会社等の金融機関のしがらみがありません。このように透明性を持たせるため評価会社は資金調達さえ制約、気を使うものなのです。

 評価するなら依頼者からの信頼を得るために最初から透明性を考えるのは当然なことであり、ここまで考えが至らないことは資質が疑問視されても文句は言えません。これは当社の主観ですが透明性までの考えが至らなければ、それは想像力の欠如であり厳しいことを言えば、そんなことで新しい分野で、ビジネスの形が確定されていないものを「評価」することなどに対応出来るでしょうか?その上、評価のファクターの数や、そのファクター自身の重要性が日々変化するのです。まず無理ではないでしょうか!

 当社は透明性を持たせ評価の形を絶えず革新し、真摯に運営して行きます。

太陽光プラントについて

エネルギー政策(3E+S に対する当社の考え方)

 エネルギー政策上の3E+Sは「安全性」「安定供給」「経済効率上の向上」「環境への適合」ですが、これに対しては少し考えを変えなければいけない状況になっています。例をとれば「安全性」ですが太陽光発電は事故発生時の損害、廃棄物問題等のリスクが少ないが(原子力発電に比べてなのかもしれません。)将来の廃棄に備え適正処理は必要との認識でした。しかし、昨今の暴風、水害、土砂崩れなど多くの破損事案が続出しました。決してリスクが少ないと言えない状況にあります。しかし、太陽光プラントは開発行為にあたらないため、許可申請を要しないので行政の目が届かないばかりか、開発要項・強度の設定等、指導する権限が無いのです。(現在行政の指導の多くは要望というかたちです。)このことにより短時間に多くのプラントが完成しました。これは震災後、原発が全て停まったことから緊急を要するエネルギー政策上は仕方がなかったことかもしれません。しかしこれが乱開発を呼び、危険な斜面に地盤調査もしていない強度不足のプラントができ、山林等を切り開けば当然、流水係数は上がるのですが治水対策等が全く考慮されていないプラントなどが出来てしまっている原因です。しかしこのようなプラントでも投機的な売買や、破損による追加融資、保険の判断をする際には評価をしなければなりません。普通の方にこの判断はできないでしょう。評価に特化したシステムが必要なのです。

 又、「環境への適合」については発生時に温室効果ガスを排出しない低炭素のエネルギー源とあります。これは安全性に含まれる事案かもしれませんが有害物質の「カドミウム」「水銀」「セレン」等を含むパネルが農地や水源、水路のそばに多く設置されているのは「環境への適合」と言えるのでしょうか?我々の3E+Sはもっと現場に則したもので評価に繫がっていくものです。DDレポートがエネルギープラントの総合評価になってはいけないということです。地盤調査、引き抜き強度のテストが行われ、そのデータを基に設計されたプラントなのか?プラントの周りに農地があるのにパネルは粗悪で有害物質を含むもので構成されてないか?近くに過去に氾濫した大河があるが大丈夫か?これらが全てではありませんが最低でもこのようなことを追加で考慮しなければプラントの正当な価値判断ができません。投資総額、言値、利回りが評価となってしまっているのが現状です。当社の3E+Sは現状に則して変化していきます。それが当然ではないでしょうか。

JFVC認証について

調査の種類

不動産調査

 プラントの土地は所有か賃貸にわけられます。所有なら売電終了後の土地が利用でき、更なる利益を生む事ができるか?また売りに出しても売れず、未来永劫固定資産税を払い続ける負の資産になるのかでは、天と地の差がでます。単純な路線価ではありません。

 賃貸なら撤去時の費用は当然ですが近隣が農地の場合や、近くの水系が生活用水等に使われる場合、事故があれば種類によりパネルに含まれる有害物質溶出の危険性がありますから当然評価を下げなくては成りません。

当社はこれらのようなことを踏まえた不動産調査・評価なので、土地家屋調査士の評価とは算出方法も違い、かけ離れたものです。

有害物質検査

 太陽光パネルの中には「カドミウム」「鉛」「セレン」を含むものがあり、漏電等による火災、暴風雨等による破損で溶出する可能性があります。破損した場合は程度によらず検査を受け汚染されていない事を証明出来るようにしておいた方が賢明です。これは持ち主に返す、賃貸の退去時にもしなければなりません。また新規のプラントの計画に置いて、本来なら賃貸の土地に有害物質を含むパネルを使う場合、撤去費用の他にこの費用が含まれていなければいけません。当然、破損時の保険の中にも除染費をあわせて含まれるべきものです。

地盤調査

 プラント建設予定地の地耐力を、設計・見積する前にわかっていなければなりません。事前にポイントを踏まえ調査する事により工事費がより正確になり追加工事等の発生を抑えることが出来ます。

強度調査及び検査

 今騒がれている717条対策として、所有のプラントの強度等を、把握・証明できなければなりません。他人に損害を与えた要因が過失と判断されないためです。プラントの中には地盤調査も引抜き強度試験もしないで、ただ単管パイプを組んだだけの物もあり、それが風で飛んだなどといっても不可抗力にはなりません。完全な過失です。そうなれば当然、損害賠償を請求されるでしょう。またそれだけではなく、強度不足の判定は工事の瑕疵になりもしかすると保険金も支払われない可能性があります。これらに対抗するために調査をかけ強度を把握し、必要なら強度を上げる補強工事をしなければなりません。ここで重要なのが強度の設定です。もちろん信頼できる業者が提案をした物でなければ意味がありません。元々の工事をした業者は建設費が高くなるため利回りが悪くなるので、安価での工事を提案したのではありませんか?せめて設計でも信頼が置けるプロに任せることが重要です。当社は既存のプラントの調査、リニューアルの設計を得意としています。日本には「転ばぬ先の杖」という良い言葉があります。後悔しないためにも行動を。

価値評価の種類

対価評価

 一番具体的な評価として金銭的な対価です。これは金額で表されます。新規プラントだけでは無く、権利・中古・破損評価も金額で表されます。

能力評価

点数評価です。0〜1000の間で評価されます。これは、そのプラントが持つ能力の評価です。当社の評価数が多くなれば同形の中で全国で何番目の評価があるか出して行きたいと思います。
(例)評価指数756 全国243位

環境評価

そのプラント等が地域や近隣に与える影響を表します。これはAAA~CCCで表現されます。プラント部材の低質なものなど、周りに悪影響を与えるものは評価が低くなります。

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運営会社情報

社 名
株式会社ジェフベック
本社所在地
〒980-0811
 
宮城県仙台市青葉区一番町一丁目8番32号
 
T&Rビルディング 3F
連絡先
TEL (022)397-7529 / FAX (022)397-7539

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